Инвестиции в апартаменты

Рейтинг лучших и честных брокеров бинарных опционов за 2020 год:
  • Бинариум
    Бинариум

    1 место! Самый лучший брокер бинарных опционов за последние 2 года. Бесплатное обучение! Бонус за открытие счета!

  • ФинМакс
    ФинМакс

    Брокер с самыми разными торговыми инструментами. Подходит для опытных трейдеров.

Инвестиции в апарт-отели

Инвестирование в недвижимость — один из наиболее распространенных видов инвестиций в России. Акции многим кажутся виртуальными и слишком изменчивыми, а недвижимость внушает доверие крепкими стенами и потенциальным доходом с аренды. Речь идет не только о типичных многоэтажных жилых домах, но и о коммерческой недвижимости. В этой статье будет затронут подвид такой недвижимости и инвестиции в нее — апарт-отели.

Что представляют собой апарт-отели

Апарт-отель – это комплекс апартаментов. Апартаменты – коммерческий тип недвижимости, относящийся к нежилому фонду, рассчитанный на временное пребывание постояльцев. По адресу апартаментов нельзя зарегистрироваться или получить прописку, но тем не менее там можно проживать даже длительное время. Апартамент может состоять из одной или более комнат, включает кухню и санузел.

Согласно аналитическим данным, по итогам 2020 года около 47% апартаментов в России приобретаются с целью последующей перепродажи, и порядка 53% для сдачи в аренду. То есть примерно половина пытается спекулировать на разнице цен, тогда как другая половина предпочитает более предсказуемый доход с ренты. Для собственного проживания апартаменты покупают реже.

В апарт-отелях обычно есть завтрак, уборка, иногда фитнес-залы, нередко даже внутренние парковки и прачечные. Внизу может находиться охрана — все это, конечно, отличает апартаменты в отелях от съема частных квартир или студий. Средний срок проживания 4-5 дней, что соответствует обычному отелю, однако цены ниже. Т.е. апарт-отели нашли свою середину между гостиничными номерами и квартирами. Качество примерно на уровне трех звезд стандартного отеля. Последним трендом апарт-отелей является уменьшение площади номеров с акцентом на качество и увеличенные зоны для социального взаимодействия жильцов.

В Москве и Санкт-Петербурге активная застройка апарт-отелей началась в 2020 годах. Новый и перспективный тип недвижимости пришелся по вкусу инвесторам, во многом благодаря своей умеренной стоимости.

Подход к инвестированию

Перед тем, как влить капитал в квадратные метры, необходимо выбрать апарт-отель, учитывая его расположение (конкретная улица, наличие рядом достопримечательностей, метро, транспорта и т.д.). Далее следует выбор управляющей компании, которая называется отельер.

Для примера ознакомимся с апарт-отелями бренда Yes в Москве и «Вертикаль» в СПб. Именно эти бренды строят апарт-отели с прицелом на инвестиции и предлагают полное сопровождение покупателей жилья через собственные УК. Работать с купленными апартаментами можно и самостоятельно, но удобнее и проще (по уверениям управляющих компаний) делать это через них.

Управляющая компания – профессиональный участник, который занимается работой с инвестиционным пакетом. Иными словами, благодаря этой деятельности апартаменты работают и приносят доход. Информацию о работе управляющих организаций можно найти на официальных сайтах апарт-отелей:

  • Апарт-отели YES (УК YES)
  • Апарт-отели «Вертикаль» (УК BECAR ASSET MANAGEMENT)
  • «МТЛ. Управление недвижимостью» (УК для различных объектов)

Программы доходности апарт-отелей «Вертикаль» / Yes

Рассрочка при покупке/ срок рассрочки
Первона-чальный взнос (min)
Программы доходности
Доход УК
Максимальный доход /
Оптимальная
Гарантированный доход /
Жизнь без проблем
Размер выплат
Вид дого-вора
Особенности и срок договора
Размер выплат
Вид дого- вора
Срок действия договора
Есть рассрочка/ 6 месяцев
От 30%
90% от дохода по аренде
агент-ский
Самостоят. техническое обслуживание
80% от дохода по аренде
агент-ский
Без ограничений/ автоматич. пролонгация
от 10% до 20%
Верти-каль
Индивиду-альные условия рассрочки
До 100%
75% от дохода по аренде
агент-ский
3 года с возможностью досрочного расторжения
фикс. ставка 8.5%
договор аренды
5 лет без возможности расторжения
Зависит от номера

Уточняйте актуальные данные на сайтах отелей. Для того, чтобы стать инвестором, необходимо:

  1. Выбрать апарт-отель, конкретный номер и УК;
  2. В зависимости оттого, на какой стадии происходит финансирование, подписывается договор ДДУ либо агентский договор с УК;
  3. На основании агентского договора УК обязуется совершать сделки с имуществом в пользу инвестора

Доходность и риски

В отличие от стандартных многоквартирных домов, цены на апартаменты того же метража ниже примерно на четверть, что разумеется привлекает инвесторов. В целом доход от апарт-отелей может складываться из трех составляющих:

Рейтинг брокеров бинарных опционов с русским языком:
  • Бинариум
    Бинариум

    1 место! Самый лучший брокер бинарных опционов за последние 2 года. Бесплатное обучение! Бонус за открытие счета!

  • ФинМакс
    ФинМакс

    Брокер с самыми разными торговыми инструментами. Подходит для опытных трейдеров.

  1. Покупка апартаментов на этапе возведения жилья
  2. Продажа апартаментов с прибылью
  3. Сдача своих апартаментов в аренду

В первом случае при покупке номера в апарт-отеле на этапе строительства особой разницы между обычным жильем и застройщиком нет. Риски те же: долгострой, вероятность банкротства застройщика. Правда, с этого года по законодательству подобные вложения частными инвесторами должны осуществляться с помощью эскроу-счетов. Что это значит?

Это значит, что деньги инвестор будет передавать не застройщику, а банку, который в свою очередь станет кредитовать строительную компанию. Для инвестора это гарантия сохранности средств, но в то же время и уменьшение дохода: застройщик должен платить банку по выданному кредиту и заложит это в стоимость недвижимости. В предыдущие годы к моменту сдачи апарт-отеля средняя стоимость помещений вырастала на 20-30%, но теперь прибыль видимо будет меньше.

Во втором случае ситуация схожа с продажей квартиры, а в третьем происходит сдача апартамента в аренду. Оплата проживания при полной заполняемости приносит около 10-15% годовых от стоимости апартамента — процент получается выше, чем в случае обычной квартиры за счет короткого срока пребывания жильца. В последние годы средняя рентная ставка по Питеру составляла примерно 5-7% годовых от стоимости квартиры. За отдельную комнату, правда, можно было получить чуть больше (около 9% в год).

Управляющие компании предлагают своим инвесторам готовые схемы получения пассивного дохода от вложений в апарт-отели:

  • Получение фиксированного годового дохода в виде равнозначных ежемесячных платежей. В этом случае УК гарантированно выплачивает заранее определенную сумму. Для инвестора минус в том, что реальная доходность от апартаментов остается вне его ведения.
  • Прибыль выплачивается от сдачи аренды ежемесячно, минус фиксированная такса УК за услуги, например поиск клиентов, техническое обслуживание помещения и т.д.
  • Гарантированный доход в виде выплаты 100% суммы инвестирования за определенный период. При этом по истечении указанного времени инвестор вправе продать свою долю в апарт-отеле, либо продолжить получать доход, но уже на других условиях.

Сделаем грубый расчет. Средняя стоимость апартамента бренда YES (с учетом мебели и ремонта) – 4,5 млн рублей. Аренда за месяц в отеле со средним расположением будет по отзывам около 45 000 руб., т.е. максимально 540 000 руб. в год. Это самая вариативная величина в расчете: критики называют меньшие цифры, отельеры более высокие. Для минимизации рисков лучше учитывать простой не менее в 1,5 месяца, итого в год 473 тыс. рублей.

Из этой суммы вычитаем плату за услуги УК (от 10% и выше), расходы за коммунальные услуги, ремонт, налог на имущество и др. Собственно, эта часть вместе с арендной платой и определит реальную доходность. Примем все затраты за треть от дохода, что весьма выгодно для инвестора. Чистая прибыль тогда составит примерно 315 тысяч, т.е. около 7% годовых. Вероятность получить больше не равна нулю, но уменьшается пропорционально обещанному доходу. Если вы берете не новый апартамент, есть смысл попробовать выяснить статистику его заполнения и стоимость предыдущей аренды.

Плюсы и минусы апарт-отелей

Плюсы очевидны — стабильный рентный доход, при котором всеми моментами занимается управляющая компания. Если жена выгнала из дома, можно пожить в своем апартаменте и самому (или отдохнуть от соседа с перфоратором, который уже не первый месяц делает ремонт). Однако стоит учитывать следующие моменты:

  • Простои . Один из наиболее важных показателей, особенно для наших относительно северных городов. Туристический сезон в Питере это поздняя весна-лето-ранняя осень, плюс новогодние праздники. Все это от силы полгода, половина времени — не сезон с пониженными ценами и трудностями с заполнением;
  • Трудность самостоятельной сдачи . Вы вправе ничего не платить управляющей компании и самостоятельно искать жильцов. Но даже если вы живете вблизи отеля, находить постояльцев на неделю несравненно труднее, чем сдать свою квартиру на длительный срок — скажем, на год. Кроме того, в этом случае надо дополнительно оплачивать инфраструктуру отеля для съемщика, иначе пользоваться ей он не сможет;
  • Конкуренция . Апарт-отели активно строятся, новые стараются быть в чем-то лучше существующих — конкуренция снижает цену. Доходы в последующие годы скорее всего будут постепенно снижаться;
  • Пониженная ликвидность . Апарт-отели для инвестиций — довольно новое направление, в отличие от купли-продажи квартир. К тому же договор с управляющей компанией может содержать ограничения по сроку владения апартаментами;
  • Высокая стоимость . Цены апарт-отелей сравнимы с обычными квартирами (особенно если отель расположен в центральной части города) и составляют миллионы рублей. Тогда как через фонды REITs возможно приобрести недвижимость по всему миру за десятки долларов (с гораздо более низкой комиссией от УК), а прибыль легко реинвестировать, купив новые паи;
  • Уплата налогов . С рентного дохода нужно платить налог, что подразумевает общение с налоговой инспекцией. Не исключено, что понадобится получить статус ИП. В этом случае неудобств будет заметно больше, чем при инвестициях в недвижимость через брокерский счет;
  • Классификация . Нормативно апарт-отели рассматриваются как вид гостиницы. С середины 2020 года обсуждается вопрос о прохождении обязательной классификации, т.е. предполагается, что апарт-отелям необходимо получать звезды и соответствовать техническому обеспечению (ресепшен, столовая и т.д.). Так, управляющие Nevsky Hotels Group, в ведении которых 19 апартаментов комплекса Salut, уже получили 3 звезды по итогам классификации. Необходимость соответствия требованиям может вызвать дополнительные расходы, которые хотя бы частично будут переложены на инвесторов.

Апарт-отели в мире

Концепция апарт-отелей, т.е. комнат гостиничного типа, максимально похожих на квартиры, где постоялец может жить длительное время, широко распространена по всему миру. Она была разработана и успешно применена Джеком Де Боер, а самый первый апарт-отель Residence Inn был открыт в 1975 году в США (штат Канзас). Затем появились первые сети апартаментов Summerfield Suites, Candlewood Suites и пр.

На сегодняшний день лидером по числу апарт-отелей является США, где функционирует около 400 тысяч объектов, т.е. около 70% от мирового рынка. Азия стремительно догоняет Америку по количеству строящихся комплексов апартаментов: этому способствуют заметные инвестиции в промышленность Китая и становление Индии, как площадки для развития бизнеса.

Лидеры в сфере

Говоря о топ-лидерах сетей апарт-отелей, в первую очередь стоит назвать InterContinental Hotels Group (общий номерной фонд более 800 тысяч по всему миру), Candlewood, Blackstone Group, Kempinski, Marriott или Hilton.

Любая крупная сеть отелей располагает апартаментами, нередко в качестве отдельных направлений деятельности выставленных под другим брендом. Например: Residence Inn by Marriott, Adina Apartment Hotels от TFE Hotels. Бренд положительно сказывается на стоимости, т.к. апартаменты от сетевых игроков сдаются по более высокой ставке, особенно если рассматривать сегмент класса люкс.

Управляющие компании (операторы) нередко выступают под одним брендом с застройщиком. Например, Pierre & Vacances или Go Native не только строят апарт-отели, но и занимаются управлением.

Наиболее популярные операторы:

  1. Французская УК Accor, работает с брендами апарт-отелей Adagio, Suite Novotel, The Sebel.
  2. International Hotel Group (США), в управлении апартаменты американских брендов Candlewood Suites, Staybridge Suites.
  3. Американский оператор Marriott, бренды Residence Inn by Marriott и Marriott Executive Apartment.
  4. Frasers Hospitality, сингапурская УК, которая работает с апартаментами своего бренда, например Fraser Residence, Fraser Place, Fraser Suites.

Особенность апартаментов как в США, так и в Европе в большом количестве люкс сегментов. Это стильные, хорошо меблированные квартиры, которые используют как для проектной работы (как студию или офис), так и для временного проживания. Для этого есть специальные дизайнеры, которые работают исключительно с апарт тематикой, что позволяет сделать квартиру максимально удобной, лаконичной, сохранив дух номера гостиничного типа люкс.

Инвестиции в зарубежные апарт-отели

Доход собственника апартаментов зависит от различных факторов, среди которых объем инвестиций, политика управляющей компании, состояние самого объекта финансирования и т.д. Сравнить доходность при инвестировании в иностранные апарт-отели по сравнению с российскими сложно — свои особенности есть везде.

На примере управляющей компании HOTELINVEST рассмотрим уровень доходности конкретного инвестиционного пакета по разным европейским странам. Данная УК работает с недвижимостью не только в Европе, но и в Америке, а также в Азии. Действующие инвестиционные предложения HOTELINVEST:

Страна Великобритания Португалия
Город Манчестер Лиссабон
Тип Апартаменты (квартиры с обслуживанием) Апартаменты (квартиры с обслуживанием)
Минимальный объем инвестиций 220 000 £ 500 000 €
Вид договора аренда аренда
Гарантированный доход от аренды 7% 4%

Еще одна не менее известная компания — Havengrid Group, также работает с недвижимостью в разных странах: Великобритания, США, Аргентина, Италия. Рассмотрим стартовый порог инвестиций в апартаменты США:

Страна США
Штат Флорида (Джексонвиль) Северная Каролина
Тип Апартаменты (квартиры с обслуживанием) Апартаменты (квартиры с обслуживанием)
Минимальный объем инвестиций 105 000 $ 66 000 $
Вид договора аренда аренда
Гарантированный доход от аренды 6,7% 6,97%

Как видите, стартовые пакеты сильно отличаются ввиду своего расположения. В Майями минимальный взнос стартует от 260 000 долларов. Инвесторам из РФ доступны многие инвестиционные продукты: как правило политика компаний довольно лояльна и прямых запретов нет. Некоторые зарубежные операторы располагают недвижимостью и на территории РФ, например у HOTELINVEST есть проект в Казани.

Один из показателей уровня доходности – страна расположения. Например, апартаменты Великобритании по заявлениям ряда компаний в среднем дают доходность от 6,5% до 9% годовых. По данным аналитиков, этот высокий показатель в ближайшем будущем может упасть до 4-5% годовых, когда в Соединенное Королевство придут более крупные узнаваемые бренды.

Какие здесь риски? Для россиян здесь добавляется сложность непосредственного осмотра объекта, языковые барьеры при понимании тонкостей соглашения, неполное знание законодательства и налоговой системы. В результате можно вполне честно приобрести недвижимость, которая окажется неликвидной — смотрите статью здесь .

Французские операторы Adagio, Pierre and Vacances, RеsidHome предлагают инвесторам программы с гарантированным доходом в 4-5%, с учетом вычета стоимости обслуживания недвижимости и гонорара УК. Расходы на обслуживание апартаментов в среднем составляют 40% от дохода.

Выводы

Апарт-отели это один из вариантов инвестиций со своими плюсами и минусами. Вы можете выиграть в цене покупки, но потерять разницу на комиссии отельеру. Решающее значение для получения дохода будет иметь цена приобретения и заполняемость, а также аппетит управляющей компании. Отели вдали от центра могут предложить более привлекательную цену, однако будут получать меньше туристического потока, что скажется на времени простоя. Так что в любом случае стоит очень тщательно изучить апарт-отель, если покупка апартаментов входит в ваши планы, и учесть будущее понижение доходности. Привязанная к отелю УК находится в выигрышном положении, поскольку самостоятельный поиск вряд ли составит ей конкуренцию. Иностранные варианты подходят только профессионалам.

Личный опыт: я купил апартаменты вместо квартиры

Застройщики в Москве продают всё больше апартаментов — несмотря на то, что об их статусе до сих пор спорят в правительстве. Апартаменты выглядят как обычные квартиры или студии, но юридически считаются нежилыми помещениями. Сравни.ру нашёл героев, которые недавно купили апартаменты, и расспросил их о плюсах и минусах такого жилья.

Почему апартаменты

Когда я задумался над покупкой жилья и начал рассматривать варианты, то понял, что мой бюджет предполагает два решения. Первое — купить квартиру поближе к метро, но в районе на востоке Москвы. И второе — апартаменты подальше от метро, но на западе Москвы. Я выбрал второй вариант: западные районы считаются более благополучными с точки зрения экологии, безопасности и инфраструктуры.

Жилой комплекс, где я выбрал апартаменты, находится в Строгино, но за МКАДом, так что фактически это Московская область. Мои апартаменты выглядят как обычная однокомнатная квартира с отдельной кухней, санузлом и прихожей — это не студия.

Просрочка от застройщика

Весь процесс с момента решения до оформления ипотечного договора занял у меня две недели. Я выбрал апартаменты в доме, который должен был сдаваться в первую очередь, — ждать, по словам застройщика, оставалось совсем недолго. Из-за этого стоимость моего жилья была абсолютно рыночная, как если бы я покупал уже готовые апартаменты в новостройке. Я рассчитывал получить ключи 31 мая 2020 года и встретить лето в новом доме — с видом на Москву-реку и выходом на собственный благоустроенный пляж.

Но застройщик не выполнил свои обязательства и допустил просрочку. Ключи мне выдали только 20 сентября. Я, конечно, остался разочарован. Планирую подать в суд и получить компенсацию.

Помимо всего прочего, после сдачи в квартире обнаружились недоделки в ремонте. При приёме я составил акт и указал замечания. Нужно было переложить плитку на кухне и ламинат в комнате. Сейчас этим занимаются рабочие, так что в апартаменты я всё ещё не заселился.

Плюсы, минусы, подводные камни

Сравнительно низкая цена . Это главный аргумент в пользу покупки апартаментов. Мои апартаменты стоили 5 миллионов ₽. Это совершенно точно дешевле, чем похожие квартиры в том же районе. Но при этом по ипотеке на апартаменты нельзя получить налоговый вычет, коммунальные услуги будут дороже, а налог на имущество — выше.

Кстати, с налогом на имущество вышли сложности. Застройщик указал назначение здания как «нежилое», а не «для временного проживания», как обещалось при продаже. Жители ЖК узнали об этом, только когда стали получать выписки о собственности. Из-за этого налог на имущество может вырасти с 0,5% до 2% (для моих апартаментов — почти 56 тысяч ₽ в год). Сейчас этот вопрос решается.

В апартаментах нельзя зарегистрироваться. Но наличие «прописки» для меня не принципиально. Я родился в Москве, и регистрация у меня уже есть.

Новые ЖК похожи на кварталы-муравейники. В нашем будет жить 13 тысяч человек. Территория ЖК весьма компактная, все дома «прижаты» друг к другу. К тому же очень мало парковочных мест. У меня была машина, но я её продал — в частности, потому что возле дома её будет негде ставить.

Но при этом такие ЖК похожи на общежитие, в хорошем смысле. Вместе с покупкой жилья ты получаешь доступ в комьюнити. У нашего ЖК есть чат в Telegram. Кто-то может написать в пятницу вечером: «Давайте поиграем в покер» или «Идёмте жарить шашлыки», — и собираются все, кто хочет. Это здорово, особенно в сравнении со «вторичкой», где никто из соседей друг друга в лицо не знает.

К апартаментам не применяются нормы по звукоизоляции. По факту, это нежилое помещение. Значит, в соседней квартире может открыться хостел, бар — что угодно. Ну и по 16 квартир на этаже после «привычных» четырёх — очень много. Пока непонятно, насколько комфортно будет так жить.

Мой опыт жизни в апартаментах

Около года назад мы с девушкой искали съёмную квартиру и нашли небольшую студию в Отрадном на северо-востоке Москвы. Она сдавалась по весьма выгодной цене и отлично выглядела: качественный свежий ремонт, хорошая мебель и новая техника. При этом буквально через дорогу арендодатели предлагали ужасные «бабушкины» варианты с коврами и хламом на антресолях — и дороже.

Студия оказалась апартаментами, что нас совершенно не испугало. Мы договорились на арендную плату 27 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги — в общей сумме выходит около 33 тысяч ₽. Это средняя стоимость аренды подобных студий. Обычно всё зависит от ремонта и пожеланий собственника, ставка может варьироваться от 25 тысяч ₽ до 45 тысяч ₽ в месяц.

Наша студия двухуровневая: на первом уровне находится кухня и гостиная, на втором — зона для отдыха. Высота потолков — 3,2 метра, общая площадь студии — 18,2 квадратного метра. Кажется, что это очень мало, но мы не чувствуем особого дискомфорта.

Вообще я считаю, что для жизни в Москве не нужна большая квартира. Наша неделя проходит так: целый день на работе, вечером приходим домой, ужинаем внизу, смотрим телевизор и ложимся спать. Так или иначе всё сводится к тому, чтобы дожить до выходных и куда-нибудь уехать: за город, в парк или в отпуск за границу. Только один раз я заболел и провёл пару дней, не выходя из дома, — тогда стало скучновато в буквально четырёх стенах.

Дом, в котором мы снимаем апартаменты, расположен очень удачно. Рядом целых три станции метро: «Владыкино», «Окружная» и МЦК «Окружная». В пешей доступности потрясающий ботанический сад, Останкино и ВДНХ. И для нас это важнее, чем квадратные метры.

Через год после жизни в апартаментах я понял, что для меня сейчас это идеальный вариант. И чтобы не переплачивать за аренду «в чужой карман», я решил купить собственную студию в соседнем доме.

Почему я купил апартаменты

Здание, в котором я живу, и другие дома по соседству — бывшие гостиницы. Сейчас их переделывают под апартаменты: полностью реставрируют, меняют коммуникации, лифтовые шахты, отопление, трубы, электрику. Такая перестройка называется редевелопментом. Её могут проводить в бывших гостиницах (как в случае с моим домом), общежитиях, офисных центрах и в других нежилых зданиях.

На мой взгляд, покупать апартаменты в таких домах выгоднее, чем в новостройках «на стадии котлована». Реконструкция занимает гораздо меньше времени, квартиру и дом можно увидеть заранее (вживую, а не на рендерах). Обычно редевелопмент производится в зданиях, которые расположены в черте города — значит, вокруг уже будет благоустроенный район, а не строительная грязь и пустыри.

Инвестиции в апартаменты

Сегодня я хочу поговорить с вами про инвестиции в апартаменты, рассмотреть апартаменты как объект для инвестирования личного капитала. Я уже писал, что инвестиции в недвижимость бывают разных видов, и также существуют разные стратегии приобретения недвижимых инвестиционных активов. В этой статье я рассмотрю частный случай вложения капитала в «квадратные метры» — инвестиции в апарт-отели: чем интересен этот тип недвижимости для инвестора, каковы плюсы и минусы апартаментов как инвестиционного актива.

Чем интересны инвестиции в апартаменты?

В предыдущей публикации я уже подробно описывал, что такое апартаменты, и чем они отличаются от квартиры. Если кто этого не знает, советую обязательно изучить, а пока я повторюсь очень кратко.

Апартаменты — это недвижимость нежилого фонда, обустроенная для жизни. Поскольку в апартаментах невозможно прописаться, получить регистрацию, то для постоянного проживания апартаменты имеют целый ряд существенных минусов, которые рассмотрены в статье, приведенной выше. А вот для временного подходят отлично, чем и могут воспользоваться инвесторы, желающие получать пассивный доход от сдачи в аренду недвижимости.

Инвестиции в апартаменты — это очень интересный вариант инвестирования в недвижимость, поскольку стоят они существенно дешевле квартир, а сдавать их в аренду можно приблизительно по такой же цене, как и квартиры (т.к. для арендаторов особой разницы между этими видами помещений нет). Таким образом, доходность инвестиций получается выше, а период окупаемости меньше.

Этот момент осознают не только инвесторы, но и застройщики. Поскольку инвесторы, приобретающие недвижимость с целью перепродажи или сдачи в аренду — более платежеспособные покупатели, чем люди, покупающие жилье для себя, строительные компании стали все больше ориентировать новостройки на них. Доля апартаментов среди всех новостроек в последние годы стремительно растет, особенно это касается крупных городов, тем более — столиц: Москвы и Санкт-Петербурга. Например, в Москве доля апартаментов в новостройках составляет уже около 60-70%.

Что такое апарт-отели?

Апарт-отели — это и есть здания, в которых находятся апартаменты. Как я уже говорил, они относятся к нежилому фонду, коммерческой недвижимости. Говоря простым языком, недвижимость с квартирами — это жилой дом, недвижимость с апартаментами — это апарт-отель.

Уже наличие в названии слова «отель» говорит о том, что такая недвижимость преимущественно сдается в аренду. Сейчас в крупных городах строятся целые микрорайоны апарт-отелей, апартаменты в которых преимущественно раскупаются на первичном рынке — еще на этапе строительства.

Апарт-отели пользуются большой популярностью как среди инвесторов, так и среди арендаторов, поскольку их номера-апартаменты новой постройки и, как правило, повышенного класса комфортности.

Инвестиции в апарт-отели

Инвестиции в апарт-отели можно осуществлять как на разных этапах строительства и даже подготовки к строительству, так и уже после полной постройки апарт-отеля и сдачи его в эксплуатацию. Чем раньше инвестор покупает выбранные апартаменты в отеле — тем дешевле они ему обходятся, но и тем выше риск его вложений.

Важно знать, что покупатели жилой недвижимости на первичном рынке так или иначе защищены законодательством от риска банкротства или мошенничества застройщика. А вот покупатели апартаментов — не защищены, поскольку апарт-отели относятся к коммерческой недвижимости. Эти риски они принимают на себя, и чем ранее этап инвестирования, тем выгоднее покупка и выше риск.

Купить апартаменты в апарт-отелях, как и жилую недвижимость, можно не только самостоятельно оплачивая всю стоимость, но и через ипотечные кредиты. Правда, их условия будут более близки к условиям кредитования на покупку коммерческой недвижимости, чем жилой.

Схемы инвестиций в апарт-отели

Существует 3 основных схемы, по которым инвесторы вкладывают капитал в покупку апартаментов: одна из них связана с последующей перепродажей и получением спекулятивного дохода, а две — с созданием постоянного источника пассивного дохода от сдачи в аренду. Давайте рассмотрим эти схемы чуть подробнее.

Схема 1 : Покупка на этапе строительства и перепродажа после сдачи в эксплуатацию. Здесь все просто: инвестор заключает договор с застройщиком, вносит деньги, приобретая апартаменты в здании, которое еще не построено. Когда строительство завершается и апарт-отель сдается в эксплуатацию, он продает свою недвижимость по более высокой цене, зарабатывая на разнице. Эта схема не пользуется большой популярностью, хотя тоже имеет место быть.

Схема 2 . Покупка апартаментов и сдача их в аренду самостоятельно. В этом случае инвестор покупает апартаменты (на любом этапе строительства или после его завершения), становится их полноправным собственником и самостоятельно сдает в аренду. Через объявления или прибегая к услугам риэлторов. Если он вообще не прибегает к помощи посредников, то это дает возможность получать наивысший доход от аренды и быстрее всего окупить свою инвестицию. Однако, с другой стороны, этот способ требует постоянных временных и трудовых затрат.

Схема 3 . Покупка апартаментов и сдача их в аренду управляющей компании. Здесь инвестор, покупая апартаменты, передает их в управление управляющей компании, обслуживающей конкретный апарт-отель. А она уже подыскивает арендаторов, сдает номер им в аренду, обслуживает номер, забирая себе за это оговоренную часть дохода с арендаторов и/или фиксированную плату за обслуживание, а остальную часть дохода перечисляет инвестору. Такая схема в последнее время является наиболее популярной, особенно она интересна, например, для инвестиций в недвижимость за рубежом или даже в другом городе, когда инвестор не имеет физической возможности самостоятельно работать с арендаторами. Достаточно удобная схема, правда, комиссионные управляющих компаний сейчас довольно высоки, поэтому каждый случай нужно рассматривать индивидуально.

Инвестиции в апартаменты: плюсы и минусы

Как и в любом способе инвестирования, во вложении капитала в апартаменты можно найти свои плюсы и минусы. Давайте рассмотрим основные.

Инвестиции в апартаменты: преимущества.

  1. Апартаменты дешевле квартир. Соответственно, такой вариант инвестирования в недвижимость требует меньше капитала.
  2. Инвестиции в апартаменты для сдачи в аренду быстрее окупаются, чем инвестиции в жилую недвижимость.
  3. Можно сдавать в аренду номера в апарт-отелях, заключив договор с управляющей компанией, получая, таким образом, абсолютно пассивный доход.

Инвестиции в апартаменты: недостатки.

  1. При покупке апартаментов на первичном рынке инвесторы не защищены законодательством так, как при покупке квартир. Риски инвестирования в апартаменты выше.
  2. Поскольку в апартаментах нельзя получить прописку, отсеивается категория долгосрочных арендаторов, которым она необходима.
  3. При сдаче в аренду апартаментов через управляющую компанию инвестор теряет часть дохода, которую забирает себе компания за посредничество.

В целом, как подсчитывают риэлторы, инвестиции в апартаменты с последующей сдачей их в аренду окупаются примерно за 7-8 лет, тогда как покупка квартир с этой же целью — за 10-15 и более лет.

Теперь вы имеете представление об инвестициях в апарт-отели, и можете сами делать выводы, насколько этот вариант вложения капитала интересен вам.

Желаю вам успешных инвестиционных решений и хорошей прибыльности ваших вложений! Оставайтесь на Финансовом гении и повышайте свою финансовую грамотность. Увидимся в других статьях!

Самые честные площадки и платформы с бинарными опционами:
  • Бинариум
    Бинариум

    1 место! Самый лучший брокер бинарных опционов за последние 2 года. Бесплатное обучение! Бонус за открытие счета!

  • ФинМакс
    ФинМакс

    Брокер с самыми разными торговыми инструментами. Подходит для опытных трейдеров.

Добавить комментарий