Как выбрать управляющую компанию

Рейтинг лучших и честных брокеров бинарных опционов за 2020 год:
  • Бинариум
    Бинариум

    1 место! Самый лучший брокер бинарных опционов за последние 2 года. Бесплатное обучение! Бонус за открытие счета!

  • ФинМакс
    ФинМакс

    Брокер с самыми разными торговыми инструментами. Подходит для опытных трейдеров.

Подбираем управляющую компанию: изучаем рейтинги, критерии и методы отбора

Каждый многоквартирный дом обязан быть в чьем-то управлении.

Разумеется, жильцы нуждаются в услугах управляющей организации, которая будет поддерживать имущество дома в должном состоянии.

Но каким образом выбрать такую компанию? Какие критерии стоит учитывать при отборе? Можно ли сменить организацию досрочно?

Законодательное регулирование вопроса

Закон гласит, что жильцы должны определиться с выбором управляющей компании в указанный срок. Помимо этого, жильцы также определяют вид и способ ведения имущества дома.

ЖК РФ не регламентирует весь процесс избрания организации. При выборе необходимо полагаться также на Постановление Правительства № 75 от 6.02.2006 года, которое подробно разъясняет процедуру проведения избрания управляющей фирмы.

Например, пункт 3 данного Постановления устанавливает, что, если жильцы дома самостоятельно не определят управляющую компанию в месячный срок, то орган местного самоуправления единолично назначит организацию, которая будет осуществлять управление таким домом.

Помимо всего, любое муниципальное образование издает свои локальные правовые акты, которые не могут противоречить федеральному законодательству, но могут дополнять их.

Критерии выбора

При избрании организации, которая будет управлять домом, следует в обязательном порядке учитывать следующие критерии:

  1. Состоятельность компании как организационного звена. Жильцам настоятельно рекомендуется обращать внимание на дату создания фирмы и численность ее штата.
  2. Стаж работы в области управления. Нужно разузнать в каких отношениях состоит организация с местной администрацией и как долго она предоставляет свои управляющие услуги. Также полезно ознакомиться с отзывами жильцов, которые пользовались услугами данной фирмы. Хорошая компания обязательно предоставит такие сведения своим потенциальным клиентам. Если же компания пытается скрыть некую информацию — это повод насторожиться.
  3. Размер обслуживаемого жилого фонда. Любая перспективная компания обязательно имеет сведения, касательно того, какую площадь она регулярно обслуживает, и что это за дома. Такая информация должна быть в открытом доступе.
  4. Разработанная документация. Успешные компании всегда имеют грамотно составленные типовые договоры о предоставлении услуг управления жильцам. В контрактах перечисляются базовые и дополнительные услуги, которые фирма может предоставить по желанию владельцев квартир в доме.

Методы отбора

Но в новых домах провести собрание жильцов зачастую невозможно, поскольку владельцы квартир заселяются постепенно.

Поэтому закон устанавливает иной метод выбора управляющей компании — свободный конкурс, который проводится органом местного самоуправления.

Пошаговая инструкция действий для жильцов МКД

Для того, чтобы избрать управляющую фирму, жильцы дома могут созывать общие собрание собственников жилья в доме. В первую очередь необходимо определить состав инициативной группы жильцов, которая будут активно заниматься избранием управляющей организации.

Инициативная группа перед тем, как назначать фирму для управления, должна подробно изучить критерии выбора, чтобы в будущем возникало как можно меньше конфликтов касательно управления домом. Если выбор компании сделан, то представителя организации нужно позвать на общее собрание собственников.

На собрании представитель рассказывает о своей фирме. Жильцы квартир задают ему все интересующие вопросы. Такое собрание носит не официальный характер. Если жильцы поддержали предлагаемую компанию, то она разрабатывает подходящий договор и на официальной встрече происходит его обсуждение.

Жильцы не должны посещать собрание в обязательном порядке. Но если в их отсутствие произойдет назначение управляющей организации, то они будут обязаны исполнять последующие решения в обязательном порядке.

Инициативная группа должна предупредить жильцов как минимум за 10 дней до момента проведения общего собрания.

Перед началом собрания нужно определить собрался ли кворум. Кворум считается допустимым, если имеется 50% + 1 голос. Голос пропорционально зависит от доли в праве собственности общего имущества.

Но как показывает практика, собрать в одно время половину жильцов дома весьма затруднительно. В такой ситуации для избрания выбирают очно-заочную форму. После проведенного голосования производится обход квартир и узнаются мнения остальных владельцев жилья в доме. Кворум при такой форме, как правило, достигает необходимых показателей.

На собрании в обязательном порядке должен быть оформлен протокол. В нем фиксируются дата и место организованного собрания, сведения о кворуме и повестка дня. Записи в протоколе оформляются в свободной форме. Бумага подписывается председателем и секретарем.

Правила оспаривания решения

Если организация не предоставляет свои услуги надлежащим образом, либо нарушает сроки, которые прописаны в договоре, то собственники жилья могут направить компании претензии или даже произвести замену управляющей организации или способа управления.

Причинами расторжения контракта с управляющей фирмой могут быть:

  • окончание срока действия договора на предоставление услуг;
  • невыполнение своих обязанностей компанией;
  • предоставление услуг ненадлежащего качества;
  • просроченное рассмотрение заявок на проведение ремонтных работ;
  • сокрытие сведений о проведенной деятельности и др.

Рейтинги

Наиболее популярные фирмы, которые осуществляют управление многоквартирными домами в Москве:

  1. Юнисервис — организация, у которой обслуживаемый жилой фонд превышает отметку в 1,9 миллион кв. метров.
  2. Эксплуатация — успешная фирма, которая заботится о жилом фонде размером свыше 1,7 миллион кв. метров.
  3. ВК Комфорт — организация, которая осуществляет уход за домами площадью свыше 1,3 миллиона кв. метров.

Характеристика наиболее популярных и надежных УК

«Юнисервис» – многопрофильная управляющая компания, которая осуществляет ввод новостроек в эксплуатацию, проводит технические проверки зданий, благоустраивает парковые зоны, а также предоставляет клининговые услуги.

Эффективная деятельность компании стала основой для привлечения новых клиентов, а, следовательно, увеличения обслуживаемого жилого фонда.

«ВК Комфорт» была учреждена в 2009 году для поддержания благоприятных условий проживания в столичных районах. За годы деятельности компания показала себя как успешная управляющая организация.

Она имеет все необходимые лицензии и осуществляет свою деятельность исключительно на легальной основе. Данной организации присуще такое качество как информационная прозрачность. Это означает то, что фирма работает только по утвержденным тарифам и всегда готова к продуктивному диалогу со своими клиентами.

О составлении рейтинга УК в Тульской области рассказано в следующем видеосюжете:

Управление МКД от застройщика до выбора способа управления

Нередко на практике управляющие компании сталкиваются с такой ситуацией, что новый многоквартирный дом только введён в эксплуатацию, а им должен кто-то управлять. Возникает вопрос, как осуществляется управление МКД от застройщика, пока собственниками не выбран способ управления этим домом?

Определение субъекта управления МКД

После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом. Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию. Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности. Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.

В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова. Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.

В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК. В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения. Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме.

Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику — заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по-порядку.

Управление МКД после ввода в эксплуатацию

До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления.

При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ).

Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению. Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.

В данном случае управляющая компания будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Данная УК должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию (ПП РФ №124 от 14.02.2020). Застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен платить УК за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.153 ЖК РФ).

Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками, принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).

Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?

На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2020 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.

Открытый конкурс

В соответствии с ч.13 ст.161 ЖК РФ в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД ОМСУ уведомляет о проведении открытого конкурса по выбору управляющей компании на официальном сайте в сети Интернет. Не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения уведомления открытый конкурс должен быть проведён.

В течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления извещает дольщиков, принявших от застройщика помещения в МКД по передаточному акту, о результатах и условиях договора управления. После регистрации права собственности все жильцы МКД должны будут заключить договор управления с выбранной по результатам открытого конкурса УК.

Роль застройщика по договору управления МКД

При заключении договора управления с УК до проведения открытого конкурса ОМСУ застройщик по договору фигурирует как заказчик. Поэтому он должен согласовать перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и соответствующий размер платы.

Управляющая компания, в свою очередь, вправе выставлять квитанции на имя застройщика, поскольку он является единоличным собственником всех помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.2 ст.8 ФЗ №214 от 30.12.2004). После регистрации права собственности обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникнет у жильцов МКД.

Договор управления между застройщиком и УК до проведения открытого конкурса заключается на срок не более 3 месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК РФ). При этом, согласно жилищному законодательству, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия он считается продлённым на аналогичный срок и на действующих условиях (ч.6 ст.162 ЖК РФ).

Коммунальные платежи в новостройке до ввода в эксплуатацию МКД

До ввода МКД в эксплуатацию застройщик заключает договоры с РСО для нужд строительства. Это могут быть временные договоры электроснабжения, теплоснабжения для пусконаладочных и отделочных работ в холода. После ввода МКД в эксплуатацию необходимо заново заключить договоры ресурсоснабжения по постоянным схемам.

До ввода МКД в эксплуатацию обязанность по содержанию помещений ложится на застройщика по договорам с РСО (ст.210 ГК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у дольщиков, принявших от застройщика помещения в доме по передаточному акту, с момента такой передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ).

Дольщик, получивший от застройщика помещение по акту приёма-передачи, считается потребителем коммунальных услуг (ПП РФ №354 от 06.05.2020). Следовательно, размер платы для потребителей КУ в жилых помещениях рассчитывается по тарифам для населения. Объём предоставленных КУ определяется по показаниям приборов учёта или по нормативам потребления (при отсутствии счётчиков).

Дольщики, признанные потребителями коммунальных услуг и вносящие за них плату, вправе требовать предоставления КУ надлежащего качества или перерасчёта размера оплаты за некачественные услуги (разд. IX Правил предоставления коммунальных услуг).

После заключения договора с выбранной застройщиком УК в течение 5 дней после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, а также после заключения договора управления с УК, выбранной на открытом конкурсе обязательства застройщика по договорам ресурсоснабжения прекращаются (ст.416 ГК РФ).

Это происходит потому, что вместе с передачей МКД в управление УК передаётся энергопринимающее оборудование, входящее в состав общего имущества собственников помещений в доме. Исполнителем коммунальных услуг становится управляющая компания.

Если застройщик не докажет, что заключал договор с УК или УК была выбрана на открытом конкурсе либо на общем собрании собственников помещений, то он не сможет доказать передачу компании энергопринимающих устройств. В данном случае он будет считаться абонентом по договору с РСО и обязан платить за коммунальные ресурсы до передачи МКД в управление УК или расторжения договоров ресурсоснабжения.

Надеемся, что вам все было понятно. Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Как правильно выбрать управляющую компанию?

Как правильно выбрать управляющую компанию

Но для того чтобы это действительно было эффективно, важно тщательно подобрать организацию, а также знать, как ее сменить в случае, если условия договора будут выполняться плохо или вовсе игнорироваться. Об этом и пойдет речь в нашей статье.

Как правильно выбрать управляющую компанию в новостройке, коттеджном поселке или для многоквартирного дома: все о данном вопросе

Жильцы могут организовать администрирование двумя способами. В частности, они имеют право собрать товарищество или делегировать свои полномочия специальной команде. Первый вариант (ТСЖ) является некоммерческой организацией, второй предполагает привлечение ООО. Именно к выбору коммерческой структуры следует подойти ответственно. Мы вам в этом поможем.

Чем занимается УК

ООО, привлеченное к правлению, ответственно за содержание и ремонт сооружения. Минимальный обязательный перечень работ, который входит в эти обязательства, определяется на законодательном уровне. Он периодически пересматривается гос. аппаратом и корректируется. В последний раз заседание по утверждению списка оказанных услуг создано в 2020 г.

Итак, управляющая организация многоквартирными домами выполняет следующие задачи:

Содержание конструкции в работоспособном состоянии. В зону ответственности входят стены, основание (фундамент), подвальные помещения, перекрытия между этажами, столбики, фасады, лестницы, перегородки, полы, окна, двери, находящиеся в совместном пользовании.

Поддержание в рабочем состоянии инженерно-технического оборудования. К нему относят систему мусоропроводов, вентиляцию, дымоходы, коммуникации, предназначенные для водо- и теплоснабжения, электрооборудование, лифты, радио- и телекоммуникационное оснащение.

Поддержание чистоты во внутренних общих местах, а также на территории рядом.

Обеспечение противопожарной безопасности.

Юридическое обслуживание, в которое входит профессиональное сопровождение всех сделок и договоров.

Выполнение бухгалтерских работ, ведение всех процессов и финансовой отчетности, планирование. Сюда входит и контроль задолженности.

Коммуникация с поставщиками бытовых услуг и надзорными органами.

Могут быть оговорены и дополнительные пункты (например, организация праздников). Они прописываются в договоре, который заключается между ук и владельцами жилья. Документ подписывается в обязательном порядке. Данный бланк следует составлять очень внимательно, ведь в дальнейшем сотрудничество будет регламентироваться именно им. Если в договоре не будет прописано, что ООО, например, обязано заниматься уборкой придомовой территории, вы никаким образом не добьетесь, чтобы это совершалось.

Ежегодно фирма подает отчет о проделанной работе. Это позволяет контролировать ее деятельность.

Кстати, порядок выбора управляющей компании предполагает, что за зданием может быть закреплена только одна обслуживающая организация. Если она не справляется с возложенными на нее задачами, то можно ее сменить.

Основные пункты, по которым для новостройки ук является оптимальным вариантом

Современные дома, как правило, имеют большую этажность. Здесь проживают несколько десятков незнакомых людей, которым все же нужно каким-то образом наладить комфортный совместный быт на территориях общего пользования. Это сложная задача. По каждому конкретному вопросу придется созывать всех собственников, выносить идеи на голосование. Таким образом, делегировать полномочия специальной организации – самое разумное решение.

Создание ТСЖ также неплохой вариант, но и это в ряде случаев создает дополнительные проблемы. Объединение считается юридическим лицом. Для его функционирования управленцы и специалисты выбираются из числа жильцов. Не все кандидатуры могут быть безоговорочно поддержаны, часто на этой почве возникают конфликты. Эффективность работы союза также под вопросом, ведь часто владельцам не хватает нужной квалификации. ООО же привлекает к работам специалистов со знаниями и опытом, с нее можно спросить за невыполненные работы.

Как выбирается управляющая компания в новостройке коттеджного поселка

Этот вопрос должен волновать человека еще до покупки загородного дома, ведь надо быть готовым к тому, что тебя ждет. Там, как и в многоэтажке, важно организовать предоставление коммунальных услуг и сбережение инженерных сооружений. Кроме этого, стоит задача по обеспечению безопасности жителей, нормального состояния подъездных дорог, благоустройства населенного пункта. Всем этим кто-то должен заниматься.

Жители коттеджных поселков могут создать юридическое лицо, которое и будет заказчиком различных услуг. Такое самоуправление редко бывает эффективным из-за отсутствия у руководителей нужной квалификации и опыта. Кроме того, мало кто хочет быть главой товарищества собственников, ведь люди выезжают за город отдыхать, общаться с родными и природой, а не решать множество проблем. Даже если удастся найти добровольца для таких дел, то он все равно будет заниматься контролем быта между другими собственными заботами. Он просто не сможет уделить делам поселка столько внимания, сколько необходимо.

В данном случае избрание фирмы является логичным. Плюс такого решения не ограничивается тем, что все заботы будут сброшены на ООО, но и тем, что коммерческая организация получит возможность быстро реагировать на ситуацию. Все пригодится, если произойдет поломка. Для организации ремонта не придется сзывать всех жильцов, что сэкономит время. Кроме того, у структуры будет возможность быстро выделить средства на устранение поломки. Финансы для таких случаев обычно накапливаются в специальном резервном фонде.

Конечно, услуги ООО стоят денег, это логично. Но для потребителей это вовсе не означает дополнительных платежей.

Иногда вопросом занимается строительная организация. Выбор и поиск управляющей компании застройщиком осуществляется через создание ДНП, оно и занимается вопросами благоустройства и обеспечения подачи коммунальных услуг. При ТСЖ в администрировании принимает участие каждый житель.

Вариант с ДНП иногда не подходит владельцам в коттеджных поселках, потому что они не имеют рычагов влияния на ООО, не могут сменить организацию. Все права принадлежат застройщику. Именно поэтому, прежде чем приобретать недвижимость, необходимо поинтересоваться, в каком формате в конкретном населенном пункте осуществляется управление.

Как происходит передача управления многоквартирным домом УК: кто в реальности выбирает управляющую компанию в новостройке

Вопрос создания ТСЖ или привлечения ООО встает сразу же после сдачи объекта в пользование (если разговор о новостройке). Иногда обязанности берет на себя застройщик, но такое бывает чрезвычайно редко. Конечно, готовые дома сдаются со многими недоделками, которые все равно нужно улучшать. Застройщику это неинтересно, поэтому он передает такие полномочия специализированной организации. Позже собственники квартир самостоятельно принимают решение о соглашении с коммерческой организацией.

Выбор управляющей компании в новостройке по действующему жилищному кодексу происходит на общем собрании жильцов. Если это уже полностью заселенный многоквартирный дом, то провести такие сборы легче. Но в новостройку люди заселяются постепенно, а следить за порядком нужно с самого начала. Если жильцы на ОСС не определились с выбором УК в установленные законом сроки, в таком случае вопросом занимается муниципалитет. Именно он оглашает конкурс для избрания наиболее подходящей организации. Этот процесс является полностью открытым.

Какими требованиями и критериями руководствоваться жильцам новостройки, принимая решение

К этому следует подойти серьезно, ведь сотрудничество с коммерческой структурой может длиться как год, так и несколько лет (в зависимости от сроков, прописанных в сделке). Выбрав добросовестного организатора, жильцы обеспечат себе комфортные условия проживания на длительное время.

Как выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома? Следует обратить свое внимание на такие моменты:

Количество обслуживаемых объектов и динамика увеличения клиентов. Эти показатели много расскажут о качестве предоставляемых услуг. Если в перечне обслуживания очень мало позиций, значит, она не популярна и не заслужила доверия у населения. Медленный прирост или его отсутствие говорит о том же. (Утверждения верны для организаций, присутствующих на рынке давно. Молодые предприятия, понятное дело, не располагают обширной клиентской базой). Огромное количество обслуживаемых объектов, а также их чрезмерно быстрый прирост, не являются хорошим знаком. Имея в работе много точек, ООО может снизить качество услуг, так как просто не успеет везде все делать как надо.

Стаж работы на рынке. Выбор ук для управления мкд, работающей совсем недавно, не является оправданным, даже если клиентам обещают много выгод. Дело в том, что фирмы имеют мало опыта в жилищной сфере, они еще не способны качественно наладить все процессы, не имеют нужных связей. Лучше отдавать предпочтение тем, кто работает больше 5 лет. О них реально узнать мнения, что существенно поможет определиться.

Отзывы. Они могут быть опубликованы и на сайте организации, так что найти их легко. Другое дело, насколько они будут правдивы. Для того чтобы докопаться до истины, лучше обратиться с вопросами к людям, которые уже сделали выбор управляющей компании многоквартирным домом и пользуются ее услугами. Достаточно подойти к такому объекту и опросить бабушек-пенсионерок, отдыхающих на лавочке. Они расскажут все в подробностях. Правда, следует анализировать полученные сведения.

Наличие сертификатов и лицензий, которые по закону должны быть. Кроме того, важно, чтобы сотрудники ООО вовремя отправлялись на курсы повышения квалификации. Многие коммерческие структуры практически этим не занимаются, так как это дополнительные растраты.

Наличие техники для уборки и благоустройства территории. Имея в собственности нужный транспорт, специалисты смогут быстро реагировать на поломки и последствия природных явлений.

Качество общения с жильцами. Если оно вежливое и обходительное, значит, клиентов уважают. На это же указывает скорость обработки заявки, наличие обещанного ответного звонка.

Этих критериев достаточно для того, чтобы сложить цельное впечатление и сделать правильный выбор ук в новостройке, мкд или коттеджном поселке.

Заключайте договор грамотно

Собрав достаточно информации об управляющих компаниях и определившись с выбором, можно приступать к подписанию документации. Обычно людям предлагают стандартный документ, составленный по нормам закона. Следует помнить, что в него можно вносить правки.

Бумагу обязательно нужно изучить. Хорошо бы обратиться за этим к юристу, он быстро определяет, содержит ли бланк подводные камни.

Какие пункты точно должно быть отражены в контракте? Главное, там упоминается перечень общего имущества, за ним и должна следить фирма. Необходимо, чтобы было указано все аппараты (техника) и архитектурные элементы. Если вдруг испортится что-то, не входящее в пункты, замену оплачивают сами жители. Фирма отвечает только за те моменты, которые прописаны.

Там отмечается и перечень процессов, услуг, осуществляемых ук. С этим необходимо хорошенько ознакомиться, как и с тарифами. Уточните, не предполагаются ли дополнительные платежи сверх ежемесячных взносов. Также недопустимо, когда штрафы от надзорных органов, наложенные на учреждение, оплачивают жильцы.

Стоит отметить, что в заключении, как правило, указываются типовые услуги, например, обслуживание домофона. А вот за наем консьержа или круглосуточного вахтера необходимо будет доплатить. Пункт о наличии такого сотрудника и тарифе на оплату его труда вносится в документ по желанию.

Что делать, если ук не выполняет возложенные на нее задачи

Осознанные и тщательно организованные выборы управляющей компании в многоквартирном доме (в новостройке) не дают гарантии того, что организационные работы будут выполняться качественно. Заработная плата сотрудников данной системы не так и велика, что снижает мотивацию выполнять обязанности «на отлично». В такой ситуации у жильцов есть два варианта воздействия на ООО.

Создание совета. Его представители будут общаться с коммерческой организацией до прихода к единому решению. Все претензии должны быть зафиксированы в протоколе с подписями жильцов. Эта бумага подается главе учреждения. Письменные претензии лучше отправлять по почте.

Обращение в надзорные органы(Жилищная инспекция, Роспотребнадзор) и суд.

Отказ от данной ук. Это последняя меры, к которой следует прибегнуть, если другие методы воздействия не дали желаемого эффекта.

Как сменить управляющую компанию и перейти в другую

Обычно, решение принимается, когда предыдущая ук выполняет свою работу некачественно.

Для этого шага нужно провести собрание с явкой не меньше пятидесяти процентов жильцов. Половина владельцев квартир должна проголосовать за смену. В случае отсутствия голосов, ничего сделать не получится.

Есть другой вариант – провести заочное голосование. Обычно этот способ более эффективный, чем очное высказывание собственного мнения.

Заключение

Надеемся, что из нашей статьи вы почерпнули много полезной информации. Мы постарались подать здесь исчерпывающий материал о том, как найти управляющую компанию, а также как осуществить переход из одной в другую. Используйте наши советы и разумно организовывайте общедомовой быт.

Смотрите также видео, в котором затрагивается данная тема.

Какую управляющую компанию выбрать для дома

Вопросом как выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома озадачены многие собственники жилья. От правильно принятого решения будет напрямую зависеть порядок в доме и прилегающей к нему территории. Задача выбранной управляющей компании должна заключаться в поддержке чистоты, организации ремонтных работ и облагораживании палисадников возле дома. Как выбрать компанию, которая будет четко выполнять свою работу, и на что обратить внимание при поиске, обсудим далее.

Что входит в обязанности управляющей компании

Прежде чем говорить о выборе управляющей компании, необходимо определиться с четким перечнем работ, которые она должна выполнять:

  • Уборка подъездов, лифтов, прилегающей территории.
  • Проведение косметического ремонта.
  • Замена и починка труб (водопроводных, системы отопления).
  • Благоустройство и озеленение двора.
  • Проведение мелких ремонтных операций в подъездах (замена стекол, покраска перил, замена лампочек).
  • Организация охраны территории и прочие задачи.

Хорошая управляющая компания стремится сделать жизнь жильцов дома более комфортной. Она не просто берет деньги за уборку подъездов и двора, а должна выполнять расширенные функции. Жильцы многоквартирного дома должны видеть за что они вносят ежемесячную плату, в противном случае они вправе собраться на собрании и решить сменить управляющую компанию на другую.

Как правильно выбрать управляющую компанию

Выбор управляющей компании должен осуществляться по решению жителей многоквартирного дома. С этой целью необходимо провести общедомовое собрание. Время стоит выбирать вечернее, поскольку многие люди работают.

О собрании необходимо оповестить всех жильцов, сделать это можно несколькими способами:

  1. Развесив объявления по подъездам.
  2. Посетив жильцов каждой квартиры лично.
  3. Разложив пригласительные по почтовым ящикам.
  4. Публикации объявления в местных печатных изданиях.

Собственники многоквартирного дома должны определиться с выбором управляющей компании не позднее одного месяца с момента сдачи дома в эксплуатацию или расторжения договора с предыдущей организацией. Если сроки будут превышены, местные органы самоуправления сами позаботятся о назначении управляющей компании.
Принятие решения о выборе управляющей компании ложится на плечи всех жильцов. С этой целью проводится голосование, по итогам которого и выбирается организация.
После выбора подходящей управляющей компании, собрание жильцов должно пригласить представителя организации для проведения предварительной беседы. Если условия сотрудничества всех устраивают, составляется протокол и подписывается договор. Стандартно, он составляет на период от одного года до пяти лет.

Какую управляющую компанию выбрать для дома

Список управляющих компаний, зарегистрированных в городе, можно найти в местной администрации, также не исключено объявление торгов. В таком случае, организации будут сами передавать свои предложения собранию дома.

В процессе выбора стоит обратить внимание на портфолио организации, а именно:

  • Дату ее создания.
  • Количество обслуживаемых домов.
  • Список предоставляемых услуг и их стоимость.
  • Наличие собственной материально-технической базы для проведения ремонта.

Особое внимание стоит уделить количеству обслуживаемых домов в разные периоды функционирования компании. Это даст возможность определить ее популярность. К примеру, будет странным, если в момент открытия управляющей компании она обслуживала 30 домов, а через год их число сократилось до 10. В первую очередь, это свидетельствует о том, что руководство организации не справилось с поставленной перед ним задачей, а значит жильцы домов были недовольны и решили прекратить обслуживание.
На встрече с представителем управляющей компании необходимо обратить внимание на манеру его общения. Если он ведет себя надменно, хамит жильцам или что-то недоговаривает, стоит отказаться от сотрудничества.

В противном случае, ее действия не являются законными и заключение договора попросту невозможно. Зачастую, такие организации являются мошенниками. Их деятельность направлена на обман жильцов дома.
Выбирая управляющую компанию, следует посетить жильцов многоквартирных домов, которые уже обслуживаются ею. Это позволит узнать реальные отзывы, получить достоверные сведения об организации. Если жильцы домом недовольны, стоит подумать о выборе другой управляющей компании.
Стоимость услуг компании не должна быть завышенной. Специалист организации обоснует каждую копейку, которую обязуются выплачивать жильцы дома. Стандартных цен компаний не существует, их тарифы определяются индивидуально, как и предоставляемые услуги.

Можно ли не присутствовать на собрании жильцов дома

Уполномоченные представители дома обязаны оповестить о проведении собрания каждого жильца. Это входит в их полномочия. Однако, жильцов никто не сможет принудить быть на собрании в обязательном порядке. Приходит или нет, решать только им.
Если собственник квартиры не захочет участвовать в голосовании, выбор сделают за него. В таком случае, владелец будет вынужден согласится с итогами голосования и оплачивать квартплату в выбранную собранием управляющую компанию.

Заключение договора с управляющей компанией

Договор о предоставлении услуг составляется в двух экземплярах, по одному на каждую сторону сделки. Документ должен быть обязательно заверен нотариусом, в противном случае он не будет иметь никакой юридической силы.

В договоре подлежат указанию основные моменты сделки, включая:

  • Обязанности управляющей компании.
  • Стоимость услуг, возможность и условия ее повышения.
  • Ответственность сторон.
  • Условия досрочного прекращения отношений.
  • Срок действия документа.

Договор подписывается уполномоченным представителем жильцов многоквартирного дома, в их присутствии. Перед подписанием документа необходимо тщательно изучить его пункты. Идеальным вариантом будет обращение к юристу, который сможет подтвердить полное отсутствие в контракте «подводных камней».

Можно ли обжаловать итоги голосования

Если кто-то из жильцов дома не согласен с принятым решением, он вправе подать иск в суд. К нему необходимо приложить копию протокола заседания, бюллетени и прочие доказательства. Подобное разбирательство должно осуществляться только в том случае, если голосование было сфальсифицировано.
По решению суда, договор с управляющей компанией может быть расторгнут или признан недействительным. После чего необходимо будет повторить процедуру выбора организации заново. Повторное голосование происходит в присутствии представителя местной администрации.

Выбор управляющей компании: заключение

Выбирать управляющую компанию должны жильцы многоквартирного дома. Свой вклад в итоговое решение вносит каждый, путем закрытого голосования. Подбирая организацию необходимо обратить внимание на сроки ее существования, количество обслуживаемых домов, тарифы и отзывы, полученные от жильцов других многоквартирных домов.

Как правильно выбрать управляющую компанию?

Способ управления многоквартирными жилыми домами в значительной степени влияет на благополучие проживающих в них граждан. Закон предусматривает право жильцов самим выбрать УК. Способы правильного выбора управляющей компании и существующий порядок следует рассмотреть подробно.

Как правильно выбрать управляющую компанию

Метод управления МКД зависит от выбора большинства собственников. Главным критерием оценки деятельности УК служит доверие к ней жильцов. Перед подбором подходящего кандидата лучше хорошо изучить деятельность всех возможных претендентов, оценить услуги управляющей компании.

Вся информация о работе предприятий – поставщиков коммунальных услуг – доступна на их официальных сайтах. Можно узнать мнение жильцов, которых обслуживает интересующая управляющая фирма, также посмотреть отзывы о ее работе и изучить договоры на оказание услуг.

Для того чтобы грамотно выбрать УК, созывается общее собрание

Алгоритм действий собственников по выбору управляющей компании

Чтобы выбрать для управления МКД организацию, которая будет ответственно и грамотно распоряжаться взносами квартиросъемщиков, учитывать и защищать их интересы, следует предпринять ряд действий:

  • создать совет МКД из наиболее активных граждан, располагающих временем для подготовки и сбора информации;
  • проанализировать работу городских ЖКХ (информация есть на их сайтах). Можно провести опрос жильцов, у которых есть договора с интересующими УК, и узнать их мнение;
  • посмотреть состояние придомовой территории в зоне управления предполагаемых УК;
  • обратить внимание, как они соблюдают закон 261 – об энергосбережении (заинтересованы в установке счетчиков ресурсов или нет);
  • в местный комитет направить заявку на проведение выборов управляющей фирмы с указанием даты собрания;
  • проинформировать каждого жителя о месте и времени сбора;
  • провести собрание собственников и выбрать УК.

Если жильцами не соблюден порядок выбора своей управляющей компании, то комитет местной администрации будет проводить конкурс, затем выберет организацию, предложившую наиболее выгодные условия.

Что говорит Закон

Основные моменты по организации выбора управляющей компании многоквартирного дома установлены в ЖК РФ (161 статья). Пункты 2,3, ст. № 161 обязывают владельцев МКД определить и выбрать подходящий метод управления своим домом на общем собрании. Выбрать управляющую организацию – их обязанность. Поэтому если жители не определились в этом вопросе, то на законодательном уровне администрацией объявляется конкурс (п.4 статья № 161 ЖК).

Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК

В строящемся доме всеми вопросами занимается застройщик. После подписания бумаг по сдаче дома он сам выбирает фирму, которая будет управлять многоквартирным домом, и не обязан учитывать желание дольщиков. Основанием для подписания договора с управляющей организацией являются документы:

  • Устав строительной организации;
  • документ приемки МКД и ввода в эксплуатацию;
  • Приказ № 411 Минстроя РФ от 31.07.2020г.

Организация, на которую пал выбор, будет управлять до получения собственниками прав на недвижимость и принятия ими соответствующего решения. По договору с УК, счета за услуги ЖКХ оплачивает застройщик, до передачи квартир и регистрации собственниками прав на них.

Срок действия договоренностей застройщика с управляющей фирмой должен быть не больше трех месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК). При необходимости возможна пролонгация на такой же период и с теми же условиями.

Конкурс по отбору управляющей организации многоквартирным домом

Проведение конкурсного мероприятия для новостройки уполномоченный орган объявляет не позднее 20 дней с момента подписания документа приемки в эксплуатацию. Способ размещения информации может быть выбран посредством сети интернет или местных СМИ. До истечения 40 дней с начала объявления торгов организатор принимает заявки на участие от заинтересованных предприятий.

После проведения мероприятия дано 10 дней, в которые уполномоченный орган доводит до собственников результаты выбора. Жильцам будет предложено заключить индивидуальный договор, который им предоставит вновь избранная организация по управлению МКД.

Порядок проведения торгов, в случае прекращения срока лицензии действующей УК, такой же. Конкурс назначается в случае, когда квартиросъемщики не смогли провести выбор управляющей компании в течение 15 дней после получения документа надзорного органа (жилищного комитета) об отзыве лицензии.

Участники

Заявление на конкурс могут оформить организации ЖКХ, прошедшие процедуру лицензирования. Чтобы принять участие, нужно подать заявку установленного образца. К ней прилагается пакет документов с информацией, соответствующей условиям торгов. За 25 дней до проведения участников конкурса оповещают о дате, когда он состоится. По результатам оформляется протокол, где указан победивший.

Предприятие, выигравшее в конкурсе, имеет 10 дней для предоставления организатору образца договора с МКД. В течение 20 дней после конкурсных мероприятий экземпляры оформленных документов направляются для подписания собственникам жилья. Если сроки не были соблюдены, то управляющая компания, на которую пал выбор, может получить обвинения в уклонении от заключения соглашений.

Предмет конкурсного отбора

В качестве предмета отбора на конкурсе является право на управление домами, вместе с имуществом и территорией около них. Что касается финансов, то взносы всех жильцов дома за услуги ЖКХ, которыми будет управлять победившее в конкурсе предприятие, тоже выступают предметом отбора.

Предмет торга

Победившая в конкурсе фирма будет взимать за управление соответствующую оплату, которая и есть предмет торга. Владельцы квартир вправе заключить договоры с той УК, которая предложит выгодную цену за свои услуги. При проведении торгов управляющая компания, которая заинтересована в успехе, знакомит жителей со своими достижениями, дальнейшими планами, и предлагает свои цены на услуги ЖКХ.

Как выбрать управляющую компанию

С момента начала действия реформы ЖКХ выбор управляющей компании воспринимался собственниками жилья как малозначимая и ничего не решающая процедура. Не до конца понимая новый порядок управления в многоквартирном доме, жители соглашались на первые поступившие предложения. Все минусы такого подхода проявились спустя несколько лет. Когда одни дома красовались ухоженными газонами и чистыми подъездами, а другие зияли пустыми глазницами подъездных окон. При этом суммы, оплачиваемые жильцами этих домов на счета обслуживающих организаций, значительно не отличались.

Только тогда собственники жилья начали осознавать, что содержание многоквартирного дома – сложная система, работу которой необходимо настроить. Поставка ресурсов, заключение договоров, вопросы оплаты услуг, содержание общего имущества в доме – все это должно быть эффективно организовано с соразмерными затратами времени и средств.

Осознание того факта, что управляющая компания определяет качество жизни собственников квартир на ближайшие годы, заставляет жильцов подходить к ее поиску со всей ответственностью.

Чтобы облегчить читателю поиск достойнейшей, мы разработали критерии, опираясь на которые, можно дать оценку деятельности организации. Используя их при выборе, вам удастся избежать дилетантских ошибок, которые допускают практически все.

Сбор первичной информации

Ваша первоочередная задача – собрать как можно больше полной и достоверной информации. Первое, что нужно сделать, – это собрать перечень управляющих компаний, действующих на территории вашего района. Далее действуем по чек-листу:

  • По полученному списку мониторим отзывы в соцсетях на каждую из УК. В условиях всеобщей доступности интернета отзывы о любой конторе появляются и остаются в сети. Изучая отзывы, помним о том, что негативные отзывы люди пишут чаще и охотнее, чем положительные, и что люди склонны преувеличивать или недоговаривать. Поэтому прочитанные отзывы мысленно делим на два.
  • Беседуем с жильцами домов, находящихся в ведении выбранных УК. Такие беседы проявляют реальные слабые места и общую степень удовлетворенности либо неудовлетворенности работой организации. Идеально было бы увидеть квитанцию о квартплате, но вряд ли жильцы ее покажут незнакомому человеку, поэтому на данном этапе довольствуемся устными отзывами.
  • Осматриваем дома-подопечных УК. Личный осмотр тоже даст достаточно много информации. В частности, наглядно продемонстрирует щепетильность организации в вопросах качественного ухода за придомовой территорией, детскими площадками. Состояние подъездов, лифтов и прочего общедомового имущества позволит вам принять решение о заинтересованности УК в благоприятной среде для жильцов дома.

Собираем досье на управляющие компании

Следующий шаг – составление мини-портфолио компаний. В портфолио включаем следующую информацию:

  • законность деятельность организации. Проверяем наличие регистрации в качестве юридического лица (получаем выписку из Единого государственного реестра юридических лиц или запрашиваем ее у официальных представителей);
  • наличие уставного капитала. Хорошо, если средства, собранные с жильцов многоквартирного дома не являются единственными, на которые рассчитывает организация. Собственные средства для работы существенно расширяют возможности компании;
  • изучение биографии руководителя. Особый интерес проявляем к личности главы — как долго занимает должность, предыдущее место работы, образование, достижения. Должен обратить на себя внимание факт недавней смены руководства. Возможно, дела у компании совсем не радужны. Частая смена руководителей тоже добавляет аргументов в пользу нестабильности работы;
  • длительность существования компании на рынке, и объем жилищного фонда, находящегося в ее ведении в этот период. Особенно ценной будет информация о количестве жилых домов, отказавшихся от услуг организации за весь период её существования. Объективные причины отказа, скорее всего, узнать не удастся, да и сам факт наличия таких домов не должен отталкивать, если их процент невелик. Обычные житейские моменты – по какой-то причине небольшое количество потребителей услуг вполне могли остаться недовольны. Нельзя нравиться всем, и это тоже нормально;
  • наличие судебных дел, их количество и результаты их рассмотрения. Эта информация доступна на сайтах районных или мировых судов, достаточно сделать запрос в базе судебных решений по названию юридического лица. Информация о долгах компании доступна на сайте федеральной службы судебных приставов;
  • количество многоквартирных домов, находящихся в ведении управляющей компании в течение всего периода существования. Наряду с изучением отзывов в сети и осмотром, этот пункт существенно дополняет общую картину и даст представление об опыте УК в управлении жилищным фондом;
  • наличие собственной материально-технической базы для работы. Во владении у компании должны быть все необходимые ресурсы и техника для устранения неполадок. В случае, если для работы будут привлекаться сторонние организации, в первую очередь это ударит по кошельку жильцов дома;
  • оценка квалификации персонала. Складывается из оценки способности штатных специалистов справляться с возникающими перед ними задачами. К примеру, слесарь-сантехник это давно уже не веселый мужичок с разводным ключом в чемоданчике, каким его рисуют анекдоты. Современный слесарь снабжен техническими новинками и способен быстро и надолго устранить все возникающие проблемы;
  • знакомство с тарифами. Тарифы на услуги ресурсоснабжающих организаций (водопотребление, водоотведение, поставки тепла и газа) устанавливаются региональными органами власти. Тарифы на другие услуги — непосредственно ответственной организацией. Вы вправе задать вопрос, какая часть из этого тарифа идет непосредственно для оплаты работы специалиста, а что остается в качестве вознаграждения управленцам. Полезно сравнить тарифы компаний на схожие услуги между собой. Житейский опыт показывает, что слишком дешевые тарифы так же плохи, как и слишком дорогие. Жилищно-коммунальные услуги не могут стоить дёшево, и при таких расценках гарантированно страдает качество выполнения услуги. Не лишним будет узнать, какие дополнительные услуги, не входящие в перечень установленных, может оказать УК;
  • наличие единой аварийно-диспетчерской службы. В случае коммунальной аварии жильцы не должны разыскивать исполнителей для ее устранения, набирая номер за номером. Единый многоканальный телефон для приема сообщений и быстрого реагирования – существенный плюс в выборе управляющей компании;
  • известность банка-партнера управляющей компании. Если банк, в котором открыты счета УК, не входит в перечень крупных банков страны, его название не на слуху, и работает он не так давно, следует насторожиться. Возможно, в один из дней он объявит себя банкротом и исчезнет вместе с вашими деньгами. Конечно, полного прекращения поставки услуг не допустят, но дальнейшие проблемы с оплатой, долгами и прочим жильцам будут обеспечены. Некоторые банки за переводы по платежам за ЖКУ могут взимать комиссию;

оценка формы и периодичности отчетов перед жильцами. Все сведения о деятельности компании должны быть опубликованы на сайте организации и в системе «Реформа ЖКХ» (https://www.reformagkh.ru/). Эта система создана фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, и имеет простую цель. Управляющая компания обязана сделать прозрачными сведения о показателях финансово-хозяйственной деятельности, обо всех работах по содержанию и ремонту общедомового имущества, и о других оказываемых услугах. В обязанности УК входит и регулярное обновление перечисленных сведений.

Отсутствие записей на портале реформа жкх влечет за собой крупные штрафы для исполнителей. Сокрытие отчетности, грубые ошибки в ней или расхождения в тарифах приводят минимум к административному взысканию. За два таких взыскания, полученных за один и тот же дом, управляющая компания лишается права управлять домом по этому адресу. При росте доли таких домов до 15%, организация вовсе лишается лицензии.

Исследуем типовой договор

И последний в списке, но самый важный пункт по значимости. Для принятия окончательного решения необходимо провести правовую экспертизу типового договора, заключаемого между организацией и жителями. В большинстве случаев, без знания юридических основ сложно самостоятельно дать верную оценку этому документу. Но если вы намерены обойтись без квалифицированной юридической помощи, обратите внимание на следующие пункты договора:

  • договор должен включать в себя точный адрес имущества и полное его описание – крыша, подвал, подъезды, лестницы и прочее. В противном случае при возникновении внештатных ситуаций объект, не обозначенный в договоре, не будет восстановлен. Потому что не указан в договоре и, соответственно, не входит в сферу деятельности управляющей компании. В этом случае стоимость ремонта покрывается силами жильцов.
  • описание в договоре всех услуг и работ, связанных с содержанием и ремонтом общедомового имущества. Очень важно прописать в договоре порядок изменения этого списка, и перечень коммунальных услуг, которые представляет непосредственно управляющая компания. К примеру, в один момент окажется, что уборка подъездов исключена из перечня обязанностей и больше производиться не будет. Механизм изменения любых обязанностей должен быть прозрачен, а жильцы не должны быть в неведении относительно таких изменений.
  • методика формирования цены договора, платы за предоставленные услуги, размер, порядок и сроки внесения оплаты жильцами также должны быть прозрачны и указаны в договоре. Обратите внимание на то, не собирается ли организация перекладывать бремя оплаты штрафов за ненадлежащим образом исполненные функции на жильцов дома.
  • в договоре должна быть представлена информация о том, кто, каким образом и в какой форме будет контролироваться работа управляющей компании. Жильцы должны иметь доступ к документам о финансовой деятельности организации, связанной с их многоквартирным домом, а также к месту проведения плановых или аварийных работ. Это позволит контролировать качество используемых материалов, адекватность их стоимости, и надежность проводимых работ.
  • в договоре достойной УК обязательно наличие пункта об ответственности организации перед собственниками за неисполнение своих обязательств. К сожалению, основная масса организаций расписывает в своих соглашениях ответственность жильцов, при этом деликатно не упоминая о своей.
  • в договоре должны быть декларированы обязательные систематические отчеты перед гражданами. Часто управляющие компании не спешат отчитаться перед жителями о проделанной работе и полученных доходах. Такие отчеты дисциплинируют компанию, делают ее траты соразмерными проблеме, а вознаграждение – соответствующим приложенным усилиям.

Рекомендуемый компаниями типовой договор может быть по соглашению сторон адаптирован к нуждам конкретного многоквартирного дома, поэтому смело предлагайте свои поправки и пожелания.

Если вы удовлетворены результатами проделанной работы, без колебаний заключайте договор между жильцами дома и выбранной организацией.

Ведь всего через год (а именно такой минимальный срок заключения договора установлен законодательством) в случае недовольства вы можете повторить процедуру и на общем собрании собственников заменить ранее выбранную организацию более подходящей.

Как происходит конкурс по отбору управляющей компании: порядок и правила выбора по действующему Жилищному кодексу

Любой многоквартирный дом должен находиться под чьим-то чутким руководством. Разумеется, жильцам требуется помощь управляющей организации, которая будет содержать в надлежащем виде общедомовое имущество. Жилищный кодекс гарантирует право собственников МКД выбирать себе управляющую компанию.

Но как именно избирается та или иная УК? Что влечет за собой это действие? Попробуем разобраться в этом сложном вопросе в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Кто управляет домом до выбора управляющей организации?

Он получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию, затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.

В это же время местное самоуправление в период 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК. В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в срок до 10 дней со дня его завершения.

Управленческая деятельность возлагается на выбранную застройщиком или органом местного управления компанию, так как не все квартиры заселены и собственников мало для голосования за УК.

Основания для проведения конкурса

Первым основанием для проведения выборного конкурса является сдача многоквартирного дома в непосредственное пользование или эксплуатацию.

Когда этап строительства завершен, а собственники получили свои документы и долгожданные ключи, законом отводится определенный срок на то, чтобы жильцы выбрали способ управления.

Второе основание возникает вследствие неисполнения воли законодателя. Если в отведенный срок, равный одному месяцу, жильцами так и не будет выбран способ управления, местная администрация берет этот вопрос под контроль и помогает жильцам определиться со способом управления.

Если собственники отказались от услуг одной управляющей компании, они будут нуждаться в новом организации, обслуживающей общедомовое имущество. Таким образом, смена организации по управлению многоквартирным домом также может считаться основанием.

Правила проведения конкурса

Регламентирующие акты

Если на собрании и конкурсе присутствуют представители органа местного самоуправления, то большая роль в регламентации проведения мероприятия отводится локальным нормативным актам. В каждом муниципальном образовании они свои, однако не противоречат основному закону.

Чтобы ознакомиться с актами именно вашего муниципального образования, вам следует зайти на сайт городской администрации.

Кроме того, при проведении конкурса важно руководствоваться статьями Жилищного Кодекса, об этом говорит его статья 161. Правила проведения конкурса по выбору управляющей компании, принятые Постановлением Правительства № 75 от 6.02.2006 года – главный источник, в соответствии с которым и проходит вся процедура. Заранее ознакомьтесь со всеми нюансами, прописанными в этом акте.

В последние годы законодательная система нашей страны все чаще и чаще реформируется, не обошли нововведения стороной и Жилищный кодекс. Некоторые статьи более полно раскрывают себя в ФЗ №38 от 5 апреля 2020 года. В акте говорится об изменениях, которые были внесены в Жилищный Кодекс, а также даются некоторые комментарии к статьям.

Участники

Участниками конкурса являются с одной стороны избирающие, то есть жильцы дома и орган местного самоуправления (СРО), а с другой стороны претендент или претенденты на обязательное управление всем домом.

Количество претендентов не ограничено, главное заранее ознакомить жильцов со своим участием в торгах.

Предмет конкурса

Предметом конкурса является право управления домом и общедомовым имуществом, которое будет выражено в заключении договора между сторонами на ограниченный или неограниченный срок.

Также к предмету можно отнести и денежные средства, которыми будет распоряжаться УК, предоставляя отчетность жильцам.

Предмет торга

Предметом торга является оплата деятельности УК, а также ее возможности в управлении имуществом. Так, если одна управляющая компания оценила свои услуги и работу в определенную сумму, другая может снизить планку и тем самым будет более интересна собственникам.

Как определяется победитель?

Если инициаторами конкурса являются собственники многоквартирного дома, то победитель определяется путем голосования.

Конкурс может быть:

  • Открытым — избрание УК путем открытого голосования прямо на собрании, голоса фиксируются в протоколе. Голосование проводится среди жильцов МКД, если пришло менее 2/3 от всех собственников, то результаты аннулируются.
  • Закрытым — избрание УК путем голосования с помощью бюллетеней. После голосования бюллетени сохраняются для доказательства достоверности избрания.

В обоих случаях, полученные результаты суммируются и назначается управляющая компания. Но есть одно «но».

Если сумма голосов, отданных за победителя, все же не доходит до отметки в пятьдесят процентов, компания, набравшая большее количество голосов, не проходит конкурс. Необходимо единогласие собственников, которое проявляется в голосовании, где более половины всех голосов отданы за одного претендента.

При конкурсном отборе должны присутствовать все или больше двух третей всех собственников. При отсутствии 2/3 части всех жильцов дома конкурс не может считаться объективным и управляющая компания избираться не может.

Также необходимо, чтобы голосование проходило в одном помещении. Хождение по квартирам с агитациями и сбором голосов без проведения общего собрания – недопустимо.

Если инициатором конкурса является орган местного самоуправления, он сам назначает УК или суммирует свой голос к голосам жильцов.

Сроки выбора

УК должна быть избрана в месячный срок с момента сдачи дома в эксплуатацию. Если этого не произошло, орган самоуправления имеет право еще в течение одного месяца помогать жильцам определиться с выбором. Таким образом, вся процедура назначения управляющей компании по срокам не должна занимать больше двух месяцев.

Кто вправе инициировать тендер?

Инициировать конкурс на выбор управляющей компании для многоквартирного дома по действующему Жилищному Кодексу могут только:

  1. Жильцы, которые выбирают управляющую компанию сразу после сдачи новостройки.
  2. Орган местного самоуправления — в месячный срок в администрацию должна поступить информация об организации, обслуживающей дом. Если этого не происходит, орган местного самоуправления самостоятельно инициирует выборы управляющей компании по конкурсу.

Сама управляющая компания не имеет права призывать жильцов на собрания, устраивать встречи и заседания.

Как выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома?

К выбору управленческой компании собственникам жилья необходимо подходить критично, чтобы организация устраивала всех владельцев.

О выборе необходимо заранее предупредить всех жителей многоквартирного дома, для этого больше всего подходит вечерний обход квартир (когда все жильцы возвращаются с работ) либо информирование по телефону/смс/объявлением на входе в дом.

Согласно части 4 статьи 161 ЖК РФ орган местного самоуправления от многоквартирного домовладения в порядке, установленном Правительством РФ, проводит конкурс по отбору управляющей организации путем принятия и подсчета соответствующих заявок.

Пошаговая инструкция:

  1. Создайте инициативную группу от владельцев квартир, которая займется выбором. Например, совет дома, который будет уполномочен осуществить все операции по выбору или замене УК.
  2. Соберите информацию обо всех управляющих компаниях в городе (районе). Проанализируйте их работу путем просмотра домов, за которыми они следят, поговорите с жильцами, изучите портфолио компаний.
  3. Оформите заявку на избрание УК и отправьте ее в орган местного самоуправления, известите всех жильцов о предстоящем голосовании.
  4. Проведите голосование среди жильцов дома, чтобы выбрать компанию.

Конкурс проводится жильцами или органами местного самоуправления для многоквартирного дома, который самостоятельно не выбрал управляющую организацию в указанные сроки.

Согласно законодательным нормам (статья 162 ЖК), после введения дома в эксплуатацию либо при замене управленческой компании собственникам квартир дается срок в один месяц, по истечению которого необходимо избрать компанию по управлению.

Если это не производится (например, мало жильцов заселилось в квартиры), то специалисты административного округа назначают конкурс среди городских организаций самостоятельно, окончанием конкурса является избрание одного из участников путем голосования.

Чтобы выбрать добросовестную управляющую компанию, нужно знать свои права и понимать, какую ответственность перед собственниками несет УК.

Поэтому жильцам многоквартирного дома будет крайне полезно узнать о сфере деятельности таких организаций.

Заявка на участие

Заявки на участие подаются от имени управляющих компаний. В них должно быть указано наименование УК, ответственное лицо, программа, по которой должно проходить сотрудничество, условия и контактная информация. Можно принимать неограниченное количество заявок.

Извещение

Извещение о проведении конкурса по отбору управляющей организации должно отвечать ряду правил, и в первую очередь — быть доступно каждому собственнику.

Вот основные способы оповещения собственников:

  • личное оповещение каждого собственника путем посещения жилья;
  • публикация информации о собрании в местных СМИ;
  • публикация на сайте органа местного самоуправления;
  • оповещение путем приглашения в почтовый ящик;
  • размещение информации на стендах в каждом подъезде;
  • обзвон каждого из собственников.

Порядок голосования при выборе управляющей компании

Первым делом необходимо, чтобы собственники ознакомились со всеми претендентами на должность управляющей компании еще до начала голосования.

Для этого определяется время и дата собрания, а информация вывешивается на общем стенде, куда имеют доступ все собственники. Также возможно личное приглашение на собрание каждого собственника.

Все без исключения управляющие компании могут знакомить с условиями своего сотрудничества собственников путем личного общения, раздачи листовок, публикации статей на интернет-ресурсах.

В день конкурсного отбора должны явиться представители управляющих компаний, а также большая часть проживающих в доме. Представители организаций еще раз знакомят жильцов со своими условиями, предлагая те или иные пункты в договоре. Далее начинается голосование, которое может иметь как открытый, так и закрытый характер.

По итогам голосования либо определяется победитель, либо назначается новое собрание ввиду того, что ни одна организация не набрала необходимого количества голосов.

Если инициатором проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации является орган муниципального образования, то информация о собрании также должна быть донесена до собственников, но на собрании потребуется присутствие и представителей органов местного самоуправления.

Вскрытие конвертов и рассмотрение заявок

Заявки рассматриваются тщательно и обсуждаются непосредственно на собрании. Из них формируется перечень наиболее достойных и внушающих доверие кандидатов, из которых и выбирается победитель.

Рейтинг брокеров бинарных опционов с русским языком:
  • Бинариум
    Бинариум

    1 место! Самый лучший брокер бинарных опционов за последние 2 года. Бесплатное обучение! Бонус за открытие счета!

  • ФинМакс
    ФинМакс

    Брокер с самыми разными торговыми инструментами. Подходит для опытных трейдеров.

Момент вскрытия конвертов с заявками фиксируется в протоколе собрания. Собственники могут задавать вопросы представителям, пытаясь получить наиболее полную информацию.

Проведение конкурса и подведение его итогов

Конкурс по выбору управляющей организации многоквартирным домом проводится сразу же на собрании, после того как представлены все кандидаты.

После голосования один из доверенных лиц среди собственников подсчитывает голоса, отданные за каждого претендента.

Когда все голоса занесены в протокол, оглашается результат. Если голосование проходило в формате бюллетеней, бумаги не выбрасываются, а остаются, чтобы в случае необходимости подтвердить законность победы той или иной управляющей компании.

Читайте также:

Когда оглашен победитель, с ним обсуждают перспективы будущего договора, составляют документ и подписывают его. Остальные претенденты, не набравшие необходимых голосов, покидают собрание.

Образец протокола общего собрания

Примеры составления протокола общего собрания по выбору управляющей компании представлены ниже.

Как выбирает УК администрация?

В таком случае специалистами назначается конкурс среди УК (в обязательном порядке о проведении конкурса извещаются обе стороны — владельцы многоквартирного дома и все управляющие организации, которые могут в нем участвовать).

Действия администрации в данном процессе:

    Создание конкурсной комиссии для открытого или закрытого голосования, которая состоит из представителя администрации и Совета жильцов домовладения.

Они контролируют процесс избрания, занимаются подсчетом голосов и бюллетеней, являются посредником между владельцами МКД и управляющей организацией. После избрания комиссия занимается заключением договора для дальнейшего сотрудничества УК с МКД.
Рассмотрение заявок. В приемную администрации владельцы квартир могут направлять заявки на избрание управляющей организации.

Специалисты административной работы занимаются анализом полученных документов и назначают УК на основе большего количества заявок в пользу одной из организаций.
Принятие решения о выборе УК возлагается на администрацию на законодательном уровне, если владельцы квартир не могут самостоятельно определиться.

Администрация может договориться об избрании управляющей компании с застройщиком МКД до заселения его жильцами и закрепить за собой право избрания УК. В любом случае, жильцы дома имеют право обжаловать выбор администрации через время, так как может пострадать их финансовая сторона.

Застройщик может заключить договор об управлении дома с УК не позднее пяти дней после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Жильцы дома вправе поменять управляющую компанию в течение месяца после ввода дома в эксплуатацию либо оставить ту же компанию.

Заключение договора управления многоквартирным домом

Завершающим этапом конкурса является заключение договора. Как правило, он составляется в присутствии представителей собственников и управляющей компании.

Еще раз обговариваются все детали, срок взаимодействия, возможные причины расторжения договора. После этого договор заверяется нотариусом и подписывается сторонами.

Договор подписывается в двух экземплярах — один будет храниться в управляющей компании, другой – у представителя собственников.

Жильцы могут прописать свои пожелания по управлению имуществом, но обязательно согласуя это с представителем организации. Как только договор подписан, управляющая компания может приступать к своим прямым обязанностям.

Какие бывают нарушения?

Нарушения выбора УК связаны с самим процессом избрания:

  • УК самостоятельно предлагает свою кандидатуру, навязываясь жильцам квартир и вызывая их на собрание;
  • на голосование пришло меньше 2/3 жильцов, а значит, результаты будут аннулированы;
  • фальсификация бюллетеней при закрытом голосовании.

Любое нарушение процесса выбора влечет за собой не только недовольство жильцов выбранной УК, но ставит под угрозу финансовую сторону сотрудничества.

Для обжалования выявленных нарушений владельцы квартир делают следующее:

  1. заявление об обнаружении нарушения;
  2. собирают с жильцов подписи о согласии и участии в обвинительном процессе;
  3. собирают необходимые доказательства. Это может быть видеосъемка процесса голосования, бюллетени, нарушения в работе управляющей компании и т.п.

Обращаться лицам, обнаружившим нарушения, необходимо в прокуратуру либо в районный суд.

Конкурс по отбору управляющей организации многоквартирным домом не так сложен, как это может показаться на первый взгляд. Помните о своих правах как собственника, и тогда их никто не сможет ущемить.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Застройщик навязывает свою УК

Я купил квартиру в новостройке по договору ДДУ . Сейчас начался процесс передачи жилья собственникам. Первые клиенты, которых пригласили на приемку, сообщают, что их принуждают заключить договор с управляющей компанией, принадлежащей холдингу застройщика. Без этого угрожают не отдать ключи.

При этом в договоре с УК прописаны обязательные услуги консьержа и охраны. При несложном перемножении тарифа на количество квартир становится очевидно, что стоимость услуг в разы завышена. В ДДУ , разумеется, подобных обязательств на дольщика не возложено.

Вопросы такие: насколько законны такие угрозы и условия, а также навязывание услуг и тарифов без решения собрания собственников? Как себя правильно вести в данной ситуации и защитить свои интересы?

Иван, все немного сложнее. Угроза не отдавать ключи и навязывание дополнительных услуг незаконны. А само по себе заключение договора с подконтрольной застройщику управляющей компанией — не совсем.

Дело в том, что у каждой новостройки есть период, когда она уже не нужна застройщику, но еще не является собственностью будущих жильцов. Поэтому сначала у дома есть временная УК , которую выбирает застройщик, а потом основная, которую выбирают собственники.

Объясню, зачем это нужно и как себя вести в такой ситуации.

Временная управляющая компания

Такого термина в законе нет, но возьмем его для удобства. Когда дом вводится в эксплуатацию, его надо обслуживать. В день, когда подписывается свидетельство на ввод в эксплуатацию, застройщик технически не может передать все квартиры жильцам. Передача квартир — это процесс, который растягивается на срок до 2 месяцев, а иногда и дольше.

Пока квартиры не переданы владельцам, последние не имеют права выбирать управляющую компанию. Выбор УК требует проведения общего собрания собственников или лиц, которыми подписаны акты приема-передачи, а этого еще не случилось.

Поэтому закон обязал застройщика самостоятельно в течение 5 дней после ввода дома в эксплуатацию заключить договор с УК на время передачи квартир. Срок такого договора не может быть больше 3 месяцев.

По закону, независимо от того, подписали вы договор с управляющей компанией при передаче квартиры или нет, платить за ее содержание придется с даты подписания акта. И платить именной той УК , которую выбрал застройщик. Обязанность содержания квартиры переходит к вам тогда, когда вы подписываете акт приема-передачи.

Таким образом, обязанность платить за коммунальные услуги есть, а обязанности заключить договор с временной УК нет. Потому что застройщик уже заключил договор в отношении всего дома.

Основная управляющая компания

Первая постоянная УК новостройки выбирается в открытом конкурсе, если только жильцы не успели самостоятельно провести общее собрание.

В течение 20 дней с момента ввода дома в эксплуатацию органы местного самоуправления должны известить компании о проведении конкурса. Его должны провести в течение 40 дней после такого извещения. Через 10 дней после конкурса все собственники, подписавшие акты приема-передачи квартир, должны быть уведомлены о результатах конкурса и о победившей в нем УК .

Заключать договор с победившей в конкурсе компанией обязательно. Даже если заключать договор вы не пойдете, через 2 месяца после результатов конкурса он будет считаться заключенным автоматически. Вам присвоят номер лицевого счета и сделают все начисления.

Поменять компанию, выигравшую конкурс, можно не ранее чем через год.

Дополнительные услуги и угрозы

Нельзя сказать, что заставлять подписать договор с временной УК законно, но иногда нет объективных причин отказываться. Если в договоре нет дополнительных услуг, тарифы соответствуют закону, нет невыгодных условий, такой договор можно подписать и у вас не будет путаницы с начислениями за коммунальные услуги. А если вас заставляют подписать протокол голосования по выбору основной УК , стоит отказаться.

Навязывание услуг консьержа и охраны и тем более угроза не отдать ключи без подписания договора незаконны совсем. Услуги по охране и видеонаблюдению не предусмотрены в качестве обязательных для содержания жилых домов. Решение о необходимости дополнительных услуг может быть принято только общим собранием жильцов дома. А так как никаких жильцов еще нет, то и принять такое решение за вас нельзя.

Как действовать в такой ситуации

Есть несколько возможных вариантов развития событий.

Пригрозить застройщику жалобой в Роспотребнадзор. Если решите жаловаться, учтите, что перед обращением в Роспотребнадзор придется получить доказательство, что вы обращались к застройщику с законными требованиями и он отказался их удовлетворять. Основание для жалобы будет в том, что вас принуждают заключить договор с УК в обмен на исполнение договора долевого участия — вручение ключей. Это запрещено.

Роспотребнадзор может оштрафовать застройщика на 10—20 тысяч рублей и обязать его соблюдать закон, но это займет время. Возможно, поможет и просто угроза, хотя маловероятно.

Вот, например, решение суда, где застройщик пытался оспорить такой штраф, но суд признал его действия незаконными и штраф подтвердил. Проблема в том, что штрафы застройщика не сильно пугают, а ключей вы не увидите.

Поменять замок и не ходить ни в какую УК заключать договор. С момента подписания акта приема-передачи вы собственник квартиры со всеми правами, в том числе на доступ в свою квартиру. Если у вас на руках есть подписанный акт, но нет ключей, вы можете вызвать слесаря и поменять замок. Коммунальные платежи вам все равно начислят, но если в них будут начисления за охрану и консьержа, их можно будет оспорить в суде.

Вы также можете возместить понесенные расходы на замену замка, но нужно будет доказать, что застройщик отказывался отдавать вам ключи. Просто ваших слов недостаточно. Потребуются письменное требование выдать ключи и письменный отказ застройщика.

Подписать договор с временной УК . Если предыдущие варианты не подходят, можно подписать договор и подождать выбора основной управляющей компании в конкурсе. А затем действовать по обстоятельствам.

Максимальный срок до выбора основной УК — 70 дней с момента ввода дома в эксплуатацию. Если в конкурсе вам подсунут ту же самую УК или конкурса вообще не будет, нужно будет действовать активно. Кроме Роспотребнадзора можно обратиться в прокуратуру, чтобы она проверила, соблюдены ли все требования к проведению конкурса и выбору УК . И не подделали ли протокол общего собрания жильцов — такое тоже бывает.

Можно попросить прокуратуру проверить законность начисления платы за охрану и консьержа. А затем взыскать уплаченные деньги в суде, если прокуратура встанет на вашу сторону.

Самые честные площадки и платформы с бинарными опционами:
  • Бинариум
    Бинариум

    1 место! Самый лучший брокер бинарных опционов за последние 2 года. Бесплатное обучение! Бонус за открытие счета!

  • ФинМакс
    ФинМакс

    Брокер с самыми разными торговыми инструментами. Подходит для опытных трейдеров.

Добавить комментарий